お客様の大切な資産を効率的に活用するお手伝いをさせていただきます。
資産をいくつかに分類してみましょう。まず、自宅、事業用資産などの残す資産、病気や相続などの万が一に備える資産、そしてゆとりある暮らしを支える利用する資産。これらの資産を総合的に検討し、バランスよく活用する必要があります。また、資産の効率性を再検討する必要もあります。例えば、広すぎる自宅、条件の悪い賃貸物件、活用していない遊休土地、値下がりする金融資産などです。ところで、有効活用の本当のメリットはなんでしょうか？それは、収益性の向上であると考えています。従って、収益性が向上しないのであれば、何もしない方がよい。ということを助言させていただきます。
土地有効活用のスタイルを以下に簡単に説明させていただきます。
Ⅰ．事業受託方式
土地保有型の土地活用法です。土地所有者（借地権を含む）が自分で建物を建てることを基本にしていますが、デベロッパー等の事業受託者が有効活用の企画、立案から施工まで、希望によっては完成後の建物の管理、運営も引き受けるものです。
※この方式は、次の場合に適しています。
① 土地は手放したくない。
② 現在の土地の利用形態は非効率、低利用である。
③ 固定資産税などが増え、次第に負担が重くなってきた。
④ 土地の有効活用のノウハウが無い。
⑤ 相続対策を考えないといけない。
⑥ 事業計画や資金調達がわずらわしい。
⑦ 建物の管理、運営等がわずらわしい。
※事業受託者の業務として以下の事があげられます。
① 土地の立地条件、規制の調査。
② 市場性の調査。
③ 企画の立案、設計。
④ 事業計画の作成。
⑤ 事業資金借入先の斡旋
⑥ 建築工事の請負。
⑦ 入居テナントの斡旋又は一括借り上げ。
⑧ 建物の管理又は管理業務の斡旋。
この方式は、土地保有型の土地利用法であるため、土地所有者（底地権者）の承諾があれば、借地であっても事業化は可能です。借地権は登記されていないことが多いため、融資をする側の権利保全が十分でないという点で問題とされるので、あらかじめ金融機関とよく相談しながら進める必要があります。
※業務の進め方
建物の用途、基本的な設計、事業収支計画、完成後の運営方法等について合意に達したら、基本協定の締結と工事請負契約の締結を行います。
建物完成後の運営方法には、次の２つの方法があります。
①建物オーナーが直接行う事業型
建物オーナーが空室リスクを始め事業リスクを負担し、自らの責任によって入居者募集から家賃の徴収までを行います。家賃収入は１００％自らの収入となりますので、事業としてのやり甲斐は、出てくるかもしれません。
②事業パートナーが一括して借上げる一括借上げ型
事業パートナーが完成後の建物を一括して借上げ、管理・運営まで請負うため、入居の有無にかかわらず、オーナーには定期的に一定額の家賃収入が入ります。ただし、事業パートナーは空室リスクを負担するため、実際の入居者に転貸する時の条件よりも、低い条件で一括借上げ（家賃保証）することになります。
※事業受託方式における税務
①建築主名義に伴う税務
この方式では、土地所有者が建築主となることを原則としています。したがって、その場合には、権利移動が発生せず、課税関係はおこりません。ところが、「将来の相続のために子供名義で建てたい。」ということがよくあります。親名義の土地に、子供が建物を建てても、双方が個人である以上、使用貸借であっても贈与税課税はされません。また、親の土地が借地である場合、地主と借地権者である親と建物所有者である子供の三者連名で、「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に届け出ることによって、借地権の贈与ではないことを確認しておく必要があります。
②相続に伴う税務
ⅰ相続財産の課税価格の引下げ
相続財産の価格は、相続時における時価によります。預貯金、公社債等の金融資産や株式等は、ほぼ時価によって評価されるのに対し、土地は、路線価方式又は固定資産税評価額の倍率方式、建物は、固定資産税評価額によって評価されるため、時価よりも低くなるのが一般的です。
更に、その宅地等を賃貸用建物にした場合、土地は貸家建付地となり、借地権割合×借家権割合相当分が減額され、建物も借家権割合相当分が控除されます。
一方、借入金を充当した場合は、相続時の借入金残額を債務控除されます。
ⅱ安定収入源の確保
相続税の課税対象となる相続財産の価額のうち、不動産等の割合が一定の場合、長期、低利の延納制度があります。土地活用によって、賃貸収入を延納税額と利子税に充当することができます。
Ⅱ．定期借地方式
①一般定期借地権
存続期間５０年以上 経過後は土地が戻ってきます。
②建物譲渡特約付き借地権
存続期間３０年以上 経過後借地権を消滅させる為、土地所有者に建物を譲渡することをあらかじめ約束します。
③事業用借地権
存続期間１０年以上２０年以下 経過後は土地が戻ってきます。
※ 土地所有者にとってのメリットは以下のものがあります。
① 建物の建設、資金調達、管理等の経営から解放される。
② 自己資金、借り入れの必要がない。
③ 権利金を受領し、運用できる。
④ 地代収入を得られる。
⑤ 貸地の物納ができる。
※一般定期借地権は、期間が長いため、耐用年数の長いものに適しています。例えば、戸建住宅、マンション、店舗、倉庫、工場、オフィスビル、ホテル、病院などがあります。
※建物譲渡特約付借地権は、いずれ建物を買い取るので、耐用年数にはあまり関係なく利用できますが、買い取り後は土地所有者が運営していくので、貸家、オフィスビル、マンション、ホテル、商業ビルなどが適しています。
※事業用借地権は、最長で２０年のため、木造、軽量鉄骨造等による郊外型店舗、日用品店舗、事務所、倉庫などが適しています。
Ⅲ．建設協力金差入方式
この方式は、土地所有者が土地を保有したままで土地活用を図る方式であり、建築資金を金融機関から借りられないとき、デベロッパー等の事業パートナーからの建設協力金の差し入れで、事業資金を調達するものです。この建設協力金は、建物完成後に一括して建物を借り上げる際の保証金に転換されるのが一般的です。その他は事業受託方式と同様です。
※事業成立のための基本的条件
①その土地だけで高度利用が図れるだけの規模があること。
②事業収支のバランスがとれていること。ただし、事業資金を借り入れてはいないものの、実質的には事業パートナーが資金負担していることになるので、建設協力金が多額になれば完成後の借上げ賃料が低くなるという相関関係が生じます。
この方式は、事業パートナーが完成した建物を一括して借上げることが必須条件です。したがって、事業パートナーの意向が反映されてきます。しかし、建築主はあくまでも土地オーナーであり、賃貸借期間満了後は、土地オーナー自らが運営していくこともありうるので、建物の企画、設計等に両者の接点を求めて検討していく必要があります。
※業務の進め方
事業費の概算、建設協力金の条件、賃料設定条件等についての合意事項と実施方針の確認ができたら、協定書の締結を行います。そして、建築される建物が確定したら、事業費の明細、建設協力金の額と賃貸借条件を決定して、両者で工事請負契約と賃貸借予約契約が締結されます。建物完成後は、事業パートナーが管理・運営し、エンドユーザーである入居テナントに転貸していくので、土地オーナーは、毎月一定額の賃料を事業パートナーから受け取るだけです。
この方式は、事業受託方式と同様に相続財産の課税価格を引き下げる効果があります。また、相続税の支払いに必要な収入源を確保しておく。という二つの側面から相続対策として活用されます。
Ⅳ．等価交換方式
等価交換とは、土地所有者が所有する土地の上にデベロッパーが建築資金を負担して建物を建築し、完成した建物の床面積を土地所有者とデベロッパーが、土地代と建築資金の割合に基づいて分け合う共同事業です。
※土地所有者がこの方式を採用する理由
①現在の土地利用が非効率、低利用である。
②現在の建物が老朽化しており、収益性が悪い。
③借入金で建物を建築した場合に、賃料収入だけでは返済が難しい。
④借金はしたくないし、自己資金も使いたくない。
※デベロッパーにとってのメリット
①土地を購入する必要がないので、資金負担が軽くなる。
②優良な建築用地を確保できる。